严谨的房产评估是防范投资风险的重要屏障


　　在以房产抵押保障的互联网金融理财模式中，抵押房产的评估值和成数在一定程度上成为投资人能否安全回笼资金的关键。而在成数一定的前提下，抵押房产的评估值则成了保证投资人资金安全的最关键因素。 


　　在以房产作为抵押保障的互联网金融理财模式中，因投资人的每笔资金背后都有一套房产作为抵押担保保障，而成为一种安全系数较高且倍受投资人偏爱的理财模式。 


　　而抵押房产的评估值和成数在一定程度上成为投资人能否安全回笼资金的关键。在成数一定的前提下，抵押房产的评估值则成为保证投资人资金安全的最关键因素。如果抵押价值评估过高，就容易造成房产处置所得无法全额覆盖投资本息的风险;如果评估过低，抵押物的担保作用就难以发挥。 


　　因此，如何公正、客观、多维度的评估抵押房产具有重要意义。 


　　优质借款人才是投资安全的根本 


　　在房产抵押担保模式下，借款人除具备第一还款来源即偿还能力之外，以房产抵押代偿为条件所设置的第二还款来源保障。当第一还款来源出现问题，借款人无法用正常经营所产生的现金流来归还贷款时，投资人可通过处置抵押物获得补偿。因此，大部分互联网金融平台把借款人能否提供抵押物作为资金出借的重要依据，而忽视了对借款人实际偿付能力的分析。这样，资金的安全性就仅体现在评估值和成数的比例上。事实上，无论采取何种抵押担保模式，借款人第一还款来源才是至关重要的，第二还款来源只是起到必要的补充作用。因为，对投资人来说，出借资金的目的是获取稳定利息并使本金按期收回，而不是为了占有或取得抵押物。因此，在对抵押物进行价值评估时，还要重视借款人的资信、财务状况、还款能力等综合情况。 


　　资产变现能力评估不可或缺 


　　一旦借款人发生违约，投资人可以处置抵押房产变现所得的价款优先受偿而保障自身债权的实现。而抵押房产变现能力的快慢与投资人本息的回笼速度直接相关。但在房产抵押担保模式下，许多互联网金融平台会刻意忽视抵押物的变现能力。互联网金融研究专家、清华大学五道口专栏作家施凯欣就曾指出，房产泡沫的问题一直是学术界和企业界都在讨论的问题，而房产抵押处置难一直是一个复杂和系统化的难题，牵涉的非理性因素较多。而在中国的司法体制下，一个违约的房产抵押，从起诉开始到能拿到房产拍卖变现是一个漫长的等待过程，最快也要6个月以上，有些甚至在项目到期后2年都没得到解决。外加，抵押房产的类型与地理位置也与变现能力有直接关系。因此，如何快速变现抵押物且处置所得能全额覆盖投资本息成为考量一个平台是否安全的标准。 


　　为了进一步提升抵押资产的变现能力，作为以优质资产为核心的第三方综合金融集团，还要协同第三方机构进行合作，参与设立流动性基金、劣后基金、房产并购基金。一旦发生违约，流动性基金会第一时间受让债权和收益权，如果情况继续恶化，并购基金会以最低的价格收购房产，然后再进行处理，从而确保本息的按时兑付。 


　　稳健的估值需基于房产的变现价值 


　　房产抵押的风险，在相当程度上取决于处置时所实现的价格。实践中，大量的制约因素未被充分考虑，主要归集为两大情况。情况一：抵押物评估价值被经常高估，不能真实反映其市场价值和变现价值。情况二：房产存在二次抵押，例如先抵押给银行，再抵押给投资人的情况。在贷款额度没有扣除第一抵押权人(银行)的情况下，导致贷款额度超过清算价值的情况。 


　　对于情况一，一般的做法是联合489家房产中介联盟，并对抵押房产的实时“即抛价”进行估值。房产的价格通常有以下三类表现形式： 


　　(1)挂牌价：房产中介对外出售的标价，一般留有议价空间。 


　　(2)成交价：买卖双方经过议价之后的最后成交价格，一般低于挂牌价。 


　　(3)即抛价：房产即时卖出的价格，一般在成交价的基础上打8.5-9的折扣。 


　　可见，即抛价是所有价格中最严谨、保守的价格估值，即使市场价格发生波动，即抛价也是最安全的。 


　　对于情况二，一般会在扣除第一抵押权人的额度基础上，再乘以抵押率(通常7成以内)，从而给出最合理的贷款额度，从而保证房产处置所得可全额覆盖投资人本息。 


　　可见，严谨的房产评估并不仅局限于房产价值的估值，它还包括判断借款人的偿还能力、抵押房产的变现能力评估，三者综合考量才能切实保障投资人的本息安全。

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