房屋估价的程序都有哪些 需要什么材料？


    房屋估价的程序都有哪些呢？房屋估价的程序和材料都需要什么？对于要卖房子的房主来说，第一步就应该是对房屋进行估价了，知道自己房屋的本身价值，才能给他订上价格在市场上出售，进而促成成交。


1、明确房屋估价基本事项


    (1)明确估价对象的实体状况，如对土地，应明确它的地籍范围和地籍号，以及坐落位置用途，面积、形状等;对房屋，应明确它的坐落位置(门牌号码)、结构、层数、面积、使用情况等。


    (2)明确估价对象的权利状态，如完全产权、已设定有某种他项权利的不完全产权，房屋的部分墙体的归属等等都必须明确。


    (3)明确估价对象的范围，如单纯评估土地的价值，或单纯评估房屋的价值，或评估一幢房屋中的某个部位等等，都必须明确。


    (4)明确估价目的，由于同一房地产出于不同的估价目的，其估价结果往往不同。所以，必须明确委托估价人请求估价的目的是什么，以区分不同性质的估价。


    (5)明确估价时点，某房地产的估价结果，是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。因此，必须明确估价时点，如果不确定估价时点，房地产估价是没有意义的。


    (6)明确估价报告交付的日期，交付估价报告的日期一般由委托估价方提出，也可由委托估价方和受理估价方协商确定，一般估价报告的作业日期为7-15个工作日。


2、搜集房屋估价所需资料


    由于估价对象和所采取的估价方法的不同，房地产估价所需的资料也不同。一般来说，所搜集的估价资料包括：


    (1)产权资料
    (2)房屋建筑资料
    (3)市场交易资料
    (4)土地资料
    (5)法律和规划资料。


3、实地查勘房屋估价对象


    实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实，从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。


4、选定房屋估价方法计算


    在房地产估价中，对房地产价格的计算有多种方法，(如市场比较法、收益法、成本法)。在房地产估价时，宜用两种以上方法进行评估，以求各估价方法之间的相互补充，印证。但在实践中，因房地产的种类、所在地的实情、资料的可信程度等因素，多种方法有时并不一定能够同时并用。在具体选定估价方法时，应根据估价对象具体情况，有条件用市场比较法的，应以市场比较法为主要的估价方法;收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中一种估价方法;在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。


5、最终确定房屋估价结果


    对不同估价方法估算出的结果，应进行分析比较;经检查确认无误后，应根据具体情况，采用算术平均或加权平均的方法计算出一个综合结果;在这个综合结果的基础上，还应考虑一些不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当调整，或取整，或认定该结果，作为最终的估价结果。

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