土地划拨制度再现深圳


1987年12月1日开始，深圳第一个实行土地拍卖。当时政府卖了三块地，一共得到2336万元，每平方米的地价仅为1200元。自打卖地的口子打开后，深圳就基本停止了免费划拨，而改为有偿出让。


1988年１月，《深圳经济特区土地使用权出让条例》颁布实施后，深圳国有土地统一实行有偿出让制度，事实上废除了划拨，改为协议免地价供应。


土地划拨，顾名思义，就是计划拨付的，没有经过市场拍卖流程，免除土地出让金的一种土地使用权转让方式。


根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。


和一般有偿出让方式相比，土地划拨主要区别有两点：


1、划拨土地没有土地出让金，只有补偿、安置等费用；


2、以划拨方式取得的建设用地使用权不得转让、互换、出资、赠与或者抵押，不得改变用途。


从《深圳市人民政府关于完善土地供应管理的若干意见（征求意见稿）》来看，划拨方式只能用于四种用途：


1、行政管理、文体医疗、教育科研、社会福利、文化遗产、宗教及特殊等公共管理与服务设施，供应、环境卫生及其他公用设施，广场等用地。


2、区域交通、城市道路、轨道交通、交通场站及其他交通设施用地，但社会停车场、加油站、独立占地的加气站和充电站除外。


3、只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房用地。


4、国家重点扶持的能源和水利等设施用地。


与以往的土地划拨政策相比，此次政策变化最大的是，将“只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房用地”纳入土地划拨范围。


公共属性凸显


深圳市规土委在解读时表示，根据土地管理法及其实施条例，我国土地供应方式包括划拨、出让、作价出资和租赁。


而深圳自1988年1月《深圳经济特区土地使用权出让条例》颁布实施后，特区国有土地统一实行有偿出让制度，事实上废除了划拨，改为协议免地价供应。


此次恢复划拨方式供地，是为了鼓励社会投资民生用地，提高资源配置效率的同时确保公共服务及产品尽可能地惠及广大群众。


在何倩茹看来，意见稿中最大的亮点就是恢复划拨方式供地。划拨用地范围仅限于产权归政府的公益性、非营利性用地，在一定程度上避免了某些企事业单位只向社会索取资源，而不向社会贡献力量的行为。


深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉也认为，此次重归行政划拨一方面复归最严格的土地利用，强化了划拨用地的政府全书，有利于体现用地的公共属性;另一方面，划拨用地扩大到只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房用地，这是针对高房价、新市民住房需求困难的背景，人才住房、保障性住房的公共属性全面凸显。


同时，李宇嘉指出，尽管明确了划拨用地产权归政府，但不限定划拨用地的投资主体，政府可以根据其投资管理要求选取合适的经营模式和经营者，区分用地供应和项目经营，以鼓励社会投资民生用地。这意味着，开发商参与公共服务设施，人才住房，即PPP模式，将成为未来企业转型的主要领域。


另外，此次意见在土地租赁方面，提出了短期租赁和长期租赁结合的供应方式，短期租赁年限不得超过五年，长期租赁年限不少于五年且不超过二十年。何倩茹认为这是土地租赁市场的一种新尝试。


租赁市场影响房价几何


日前，国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。


8月28日，深圳规土委也下发了关于征求《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，意见稿指出，加大租赁住房的建设和供应，且“十三五”期间，拟收储不低于100万套村民自建房或村集体自有物业。


深圳先后出台棚改、租赁市场、土地供应向人才住房倾斜等一系列关系民生的政策，并大力发展租赁市场。


李宇嘉认为，十九大之后，房地产调控或继续严格，难得的“窗口期”，将构建起围绕“租售并举”的长效机制。事实上，如果算上城中村、企业集体宿舍、学生宿舍，深圳的房子总量够了，市政府政策研究室人士说，目前深圳有1042万套住房，常住人口几乎人均一套。


而深圳市房地产经纪行业协会发展研究总监徐枫近日在“进击的租赁时代”主题论坛上表示，租赁市场的发展为刚需市场上的住房问题提供了一个非常明确的解决之道，对于深圳的房价来说是一个很明显的抑制因素。值得注意的是，近日，由深圳市规划和国土资源委员会发布的统计数据显示，深圳新房的价格已连续11个月走低。


何倩茹告诉记者，低端有保障、中端有支持、高端有市场会是房地产未来的主要格局。