房产税渐行渐近 批量化评估难题待解

　  尽管房产税落地尚待时日，但在不动产登记制度落地、房地产税法列入立法计划等背景下，房产税正缓步走来。专家认为，房产税实施尚需诸多配套制度的完善，其中，评估是最重要也是最棘手的一个难题。


　　地产评估值或为征税基础


　　财政部部长楼继伟日前表示,今年将配合做好房地产税立法工作,加快房地产税立法并适时推进改革。多位专家表示，房地产税的大框架已基本成型，主要是把现有的房产税和城镇土地使用税合并成为新的房地产税，增加持有环节的税负，可能会以房地产的评估值为征税基础。


　　中金标准数据研究有限公司总经理郝文嘉认为，如果以房地产的评估值作为征税基础，那么这个评估值将以市场价值为基础，进行专业计税评估，有可能按照面积、地理位置等因素实行差别税率。这将给税务部门、评估机构带来巨大的评估工作量。


　　目前的二手房交易纳税评估、金融机构不动产抵押评估，主要是委托评估机构通过人工评估的方式进行实地评估，如果涉及复查，则因工作量巨大而采取抽样复查的方式。这种抽查式复查在金融机构不动产抵押评估中更为明显。业内人士称，这种模式存在耗时长、成本高、不能全覆盖的缺点。在过往房地产火爆时期，房价一直在涨，不会影响到银行信贷安全，但在楼市步入长周期向下阶段后，这种抽查模式不能准确、及时反映房产价值的弊端很可能会被放大。


　　郝文嘉认为，随着互联网技术的发展，房地产大数据的实用价值在大幅提升。人机结合的、自动化评估体系可以满足这种批量化、动态性的评估需求。根据她的测算，从勘察到生成正式评估报告，传统人工评估方式需要3-7天才可完成，而自动化评估系统只需要3-5分钟时间。而人机结合的模式，既保持了大数据的大容量、高速度、复杂性以及多样性的特点，又滤除了重复、异常、归类不准确的数据，保证数据真实，降低人工评估的灰色操作空间。


　　业内专家称，目前，评估界采用自动化评估系统的公司还比较少，但从大趋势上看，存量房交易时代的到来、房产税的渐行渐近以及楼市大周期调整下对房产价值评估的被动需求，都将刺激评估的海量需求，推动自动化评估时代的到来。


　　建立公开透明的估值体系


　　由于与房贷、房产税挂钩，房产估值是购房中非常重要的环节，直接涉及到业主的切身利益。评估的透明性、公正性自然成为监管部门、中介机构以及购房人或房屋产权所有者共同关注的焦点。业内普遍认为，房产评估应当建立公开透明、公正合理的评估体系。


　　有专家介绍，在美国，为了保障房屋价格评定上能够公平公正，房地产评估师是由居民公选出来。评估师一般会采用销售对比方法，即比较近6个月内三四个在附近已售房屋的价格，根据地块大小、房屋大小、房型、房龄、房屋设施等进行调整出市场公平价。在美国，大部分州用房产市场价值与根据法定每年最高涨幅调整后的基础价值的最低值，作为征税的法定价值。而且，房产公开资料十分详细，每处房产的评估价值、房屋交易价格都可自由查询，使购房者清楚房屋估值从而避免购房损失。


　　目前，中国的房产估值并不公开。税务机关设立房屋最低交易指导价，将成交价与指导价中的最高值作为计税依据；房产交易信息、评估价值等也无从查询。市场上的主要评估系统大多由评估公司、代理公司开发，并不能彻底保持独立第三方的立场，有的还是政府部门下属单位，既是裁判员又是运动员。


　　由于评估机构设立门槛较低，资质低甚至空壳评估公司数量不在少数，评估行业乱象丛生。比如，评估收费比较混乱，一些资质比较差的评估公司收费极其低廉，很少按照原价收取评估费，不少机构还在估价公司的评估收费中提取一定比例的“回扣”。同时，很多评估公司为了取悦运营方会按其要求进行评定，从而从中牟取暴利。再如，对于同一房产，不同评估机构会给出差异悬殊评估结果，一些中介公司甚至伙同评估机构欺骗购房人，多交评估费。


　　郝文嘉说，如果借助大数据手段，这些不透明的弊端可在一定程度上得到缓解，减少人为操纵的非法空间。比如，在大数据系统中，同一区域房产价值变动过大都会有预警，不可能出现同一房产的评估价值变动剧烈的现象。


　　业内人士也建议，我国房产评估应进一步公开透明，更多地充实第三方机构的力量，通过互联网技术来推进评估的真实、可靠。 

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